الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ راهنمای کامل دادخواست و مراحل انتقال سند ملک

موضوع الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مهم‌ترین مباحث حقوقی در معاملات ملکی است. بسیاری از خریداران پس از انجام معامله با مشکلی جدی روبه‌رو می‌شوند: فروشنده در زمان مقرر حاضر به انتقال سند رسمی نمی‌شود. در چنین شرایطی تنها راه مطمئن، طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی است تا خریدار بتواند مالکیت قطعی ملک را دریافت کند.

⭐ مرور سریع: الزام به تنظیم سند رسمی

• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای اجبار فروشنده به انتقال رسمی ملک استفاده می‌شود.

• معامله انجام شده اما فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری می‌کند.

• وجود قرارداد معتبر، پرداخت ثمن و قابل انتقال بودن ملک شرط اصلی طرح دعواست.

• در صورت صدور حکم، حتی اگر فروشنده امضا نکند، اجرای احکام به جای او سند را امضا و ثبت می‌کند.

الزام به تنظیم سند رسمی چیست و چه جایگاهی در قانون دارد؟

طبق قوانین ایران، مالکیت رسمی املاک تنها با سند رسمی ثبت‌شده در دفترخانه به رسمیت شناخته می‌شود. بنابراین اگر ملکی را خریداری کنید اما فروشنده از انتقال سند خودداری کند، می‌توانید با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی او را مجبور به انجام تعهد نمایید.

این دعوا یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی است و هدف آن تثبیت مالکیت خریدار است.

چرا الزام به تنظیم سند رسمی اهمیت زیادی دارد؟

در کشور ما مالکیت رسمی املاک تنها زمانی معتبر است که در دفترخانه و با سند رسمی ثبت شده باشد. حتی اگر قولنامه‌ای معتبر داشته باشید، باز هم مالکیت قطعی زمانی شکل می‌گیرد که سند رسمی تنظیم شود. به همین دلیل، قانون برای مواقعی که فروشنده همکاری نمی‌کند، امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را پیش‌بینی کرده است. این دعوا به خریدار اجازه می‌دهد از طریق دادگاه فروشنده را مجبور به انتقال قانونی ملک کند.

چه زمانی لازم است دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهیم؟

موارد متداول شامل:

• فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نمی‌شود.

• فروشنده مدارک لازم را ارائه نمی‌دهد.

• فروشنده ملک را به دیگری واگذار کرده یا قصد چنین کاری دارد.

• فروشنده با بهانه‌های مختلف زمان انتقال را عقب می‌اندازد.

در تمام این موارد، تنها راه قانونی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است.

دلایل شایع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در بسیاری از پرونده‌ها، عدم تنظیم سند رسمی به دلایل زیر اتفاق می‌افتد:

• اختلافات قیمت یا تغییر ارزش ملک

• مشکلات مربوط به پایان‌کار یا مفاصاحساب شهرداری

• توقیف ملک یا بدهی‌های معوق فروشنده

• نداشتن وقت یا همکاری نکردن فروشنده

بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای جلوگیری از تضییع حقوق خریدار ضروری است.

 شرایط موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

برای اینکه دعوا به نتیجه برسد، باید چند شرط مهم وجود داشته باشد. در ادامه به زبان ساده بیان می‌کنم:

1. مبایعه‌نامه معتبر وجود داشته باشد.

2. خریدار ثمن معامله را پرداخت کرده باشد (کامل یا طبق قرارداد).

3. ملک قابل انتقال باشد (در رهن، بازداشت یا توقیف نباشد).

4. پایان‌کار و مفاصاحساب شهرداری تهیه شده باشد.

5. دفترخانه مشخص‌شده آماده انتقال باشد.

اگر این شرایط مهیا باشند، معمولاً حکم الزام به تنظیم سند صادر می‌شود.

⭐ مثال – فروشنده در دفترخانه حاضر نمی‌شود

آقای رضایی آپارتمانی خریداری کرده و همه مبلغ را پرداخت کرده است.
در روز انتقال سند، فروشنده به دفترخانه مراجعه نمی‌کند.

اقدامات خریدار:

1. دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه

2. طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

در نتیجه دادگاه فروشنده را محکوم و نماینده اجرای احکام سند را به نام خریدار منتقل می‌کند.

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی 

آشنایی با مراحل الزام به تنظیم سند رسمی کمک می‌کند روند کار برای شما شفاف باشد:

۱. بررسی مدارک و مستندات 

خریدار باید تمام مدارک لازم را جمع‌آوری کند؛ شامل قولنامه، رسید پرداخت‌ها و اسناد هویتی.

۲. ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی

در این مرحله دادخواست به‌صورت رسمی ثبت و به دادگاه صالح ارسال می‌شود.

۳. رسیدگی دادگاه و ارجاع به کارشناس 

اگر اختلافی درباره مالکیت، موقعیت ملک یا مبلغ باقی‌مانده وجود داشته باشد، دادگاه کارشناس تعیین می‌کند.

۴. صدور حکم الزام به تنظیم سند 

اگر مدارک کامل و معتبر باشد، قاضی حکم انتقال را صادر می‌کند.

۵. اجرای حکم 

در نهایت اگر فروشنده همکاری نکند، نماینده اجرای احکام به جای او سند را امضا می‌کند.

تفاوت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با سایر دعاوی ملکی

گاهی افراد تصور می‌کنند هر نوع اختلاف ملکی با یک نوع دعوا قابل حل است، اما اینطور نیست. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشخصاً برای مواقعی است که فروشنده از انتقال سند خودداری می‌کند. تفاوت‌های مهم آن:

• مبنای این دعوا یک قرارداد معتبر است.

• هدف آن صرفاً انتقال رسمی مالکیت است.

• نتیجه آن صدور حکم امضای سند رسمی است.

• نسبت به دعاوی دیگر، روند سریع‌تر و روشن‌تری دارد.

به همین دلیل همواره یکی از پرکاربردترین دعاوی ملکی محسوب می‌شود.

نقش دفترخانه در روند الزام به تنظیم سند رسمی

دفترخانه اسناد رسمی در نهایت محل نهایی انتقال مالکیت است. اما دفترخانه بدون حضور فروشنده یا حکم دادگاه نمی‌تواند کاری انجام دهد. در صورتی که فروشنده نیاید، حکم دادگاه تنها راه برای ادامه فرآیند است. دفترخانه با مشاهده حکم الزام، انتقال سند را انجام داده و انتقال در سیستم ثبت رسمی می‌شود.

الزام به تنظیم سند رسمی در املاک قول‌نامه‌ای

وقتی ملکی تنها با قول‌نامه خریداری می‌شود، خریدار معمولاً تصور می‌کند همین قرارداد برای مالکیت کافی است. اما حقیقت این است که قول‌نامه تنها توافق بین خریدار و فروشنده است و مالکیت واقعی زمانی شکل می‌گیرد که سند رسمی به نام خریدار ثبت شود. به همین دلیل، در بسیاری از معاملات قول‌نامه‌ای، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها راه تثبیت مالکیت قانونی است. این دعوا باعث می‌شود فروشنده ملزم شود مراحل انتقال سند را انجام دهد و خریدار در نهایت به مالکیت قطعی برسد.

مواردی که فروشنده می‌تواند مانع انتقال سند شود

گاهی فروشنده واقعاً قصد بدی ندارد اما موانعی وجود دارد که جلوی تنظیم سند را می‌گیرد. مهم‌ترین موارد عبارت‌اند از:

• نداشتن پایان‌کار

• داشتن بدهی مالیاتی

• بدهی به شهرداری

• وجود رهن یا توقیف روی ملک

• اختلاف در حدود و مساحت ملک

با وجود این مشکلات فروشنده باید ابتدا این موانع را رفع کند.

⭐ مثال – ملک در رهن بانک است

خانم امیری ملکی را خریداری می‌کند اما بعداً متوجه می‌شود ملک در رهن بانک است.
فروشنده ادعا می‌کند مشکلی ندارد، اما دفترخانه انتقال سند را انجام نمی‌دهد.
در این شرایط:

• خریدار نمی‌تواند مستقیم دعوای تنظیم سند مطرح کند.

• ابتدا باید  الزام  به فک رهن درخواست شود .

بعد از رفع رهن، امکان طرح الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد.

چه زمانی دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی را صادر نمی‌کند؟

در ۳ حالت اصلی، امکان صدور چنین حکمی وجود ندارد:

1. فروشنده مالک واقعی نباشد

2. ملک در رهن یا توقیف باشد

3. قرارداد باطل  یا غیرقابل استناد باشد

در این شرایط حتی طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی هم به نتیجه مطلوب نمی‌رسد.

الزام به تنظیم سند رسمی در مشارکت در ساخت

در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً طرفین توافق می‌کنند پس از تکمیل پروژه، سند واحدهای مشخص‌شده منتقل شود. اما اختلافات بسیاری در این مسیر رخ می‌دهد. به همین دلیل بسیاری از سازندگان یا مالکان ناچار می‌شوند از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای اجرای تعهدات استفاده کنند. دادگاه در چنین پرونده‌هایی دادگاه موارد زیر را بررسی می‌کند:

• مفاد قرارداد

• درصد سهم هر طرف

• پیشرفت پروژه

نقش کارشناسی در مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

کارشناس ممکن است برای تعیین:

• وضعیت حقوقی ملک

• میزان پرداخت‌ها

• بررسی موقعیت ملک

تعیین شود و نظریه او در نتیجه دعوا مؤثر است.

هزینه‌های طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

برای طرح این دعوا هزینه‌هایی وجود دارد که باید قبل از هر اقدامی در نظر بگیرید:

• هزینه دادرسی (براساس ارزش منطقه‌ای ملک)

• هزینه کارشناسی 

• هزینه اجرای حکم

• هزینه‌های دفترخانه هنگام انتقال سند

با وجود این هزینه‌ها، رسیدن به مالکیت رسمی ارزش این فرآیند را دارد.

اشتباهات رایج خریداران 

قبل از طرح دعوا بهتر است از اشتباهات زیر دوری کنید:

• ناقص بودن مدارک

• طرح دعوا در دادگاه غیر صالح

• عدم تعیین دفترخانه در قرارداد

• تسویه نکردن کامل مبلغ معامله

• عدم دریافت استعلام ثبتی قبل از خرید

• توجه نکردن به توقیف ملک

این موارد ممکن است باعث رد درخواست شود.

⭐ مثال– خریدار بخشی از ثمن را نداده است

خانم مرادی تنها ۷۰٪ مبلغ ملک را پرداخت کرده و موعد سند فرا رسیده است.
فروشنده می‌گوید تا زمان پرداخت کامل، در دفترخانه حاضر نمی‌شود.

در این حالت:

• دادگاه شکایت خریدار را رد می‌کند

• مگر اینکه پرداخت باقی‌مانده را همزمان با صدور حکم تعهد کند

این مثال نشان می‌دهد پرداخت ثمن شرط بسیار مهمی در دعوای الزام به تنظیم سند است.

 مزایای آشنایی با مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

آگاهی از مراحل الزام به تنظیم سند رسمی باعث می‌شود:

• از سردرگمی جلوگیری شود

• مدارک لازم درست تهیه شوند

• روند دعوا کوتاه‌تر شود

• احتمال پیروزی در دادگاه افزایش یابد

به همین دلیل، مطالعه منابع معتبر مثل سایت ریوا توصیه می‌شود.

پرسش‌های متداول 

۱) اگر فروشنده حاضر نشود انتقالسند بزند چه می‌شود؟

در این حالت خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند. دادگاه فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه می‌کند و در صورت امتناع او، اجرای احکام سند را به‌جای وی منتقل می‌کند.

۲) برای الزام به تنظیم سند رسمی چه مدارکی لازم است؟

قرارداد معتبر، اثبات پرداخت ثمن و قابل‌انتقال بودن ملک از مدارک ضروری هستند. بدون این موارد، دادگاه الزام فروشنده به انتقال سند را نمی‌پذیرد.

۳) دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه زمانی مطرح می‌شود؟

زمانی که معامله انجام شده ولی فروشنده از انتقال رسمی سند خودداری می‌کند. این دعوا برای اجبار او به انجام تعهد به‌کار می‌رود.

۴) اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند پذیرفته می‌شود؟

خیر، معمولاً ابتدا باید رفع مانع حقوقی مثل رهن یا بازداشت انجام شود. دادگاه بدون قابلیت انتقال قانونی، حکم الزام صادر نمی‌کند.

۵) اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، دادگاه چه می‌کند؟

دادگاه با گزارش دفترخانه و بررسی مدارک، فروشنده را محکوم می‌کند. در ادامه، اجرای احکام می‌تواند سند را بدون حضور فروشنده منتقل کند.

⭐ مثال – فروشنده تغییر مالکیت داده است

آقای کریمی یک باغ را خریداری می‌کند اما فروشنده قبل از انتقال سند، ملک را به شخص دیگری منتقل می‌کند.
در چنین شرایطی:

• اگر انتقال بعد از قرارداد و با سوءنیت باشد،

• خریدار می‌تواند دعوای ابطال معامله ثانویه و سپس الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.

این سناریو یکی از پرتکرارترین موارد در دادگاه‌هاست.

نتیجه‌گیری نهایی

الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مهم‌ترین ابزارهای حقوقی خریداران در معاملات ملکی است.
با آگاهی از مراحل، شرایط، مدارک و اشتباهات رایج می‌توان از بروز مشکلات جلوگیری کرد و مالکیت قطعی ملک را تثبیت نمود.

برای دریافت نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و چک‌لیست مراحل انتقال سند به لینک زیر مراجعه کنید:

👉 https://reeva24.com/downloads

🌐 reeva24.ir

📱 t.me/ree_va24

الزام به تنظیم سند رسمی, انتقال سند ملک, دادخواست الزام به تنظیم سند, تنظیم سند رسمی ملک,